3 вида инвестиций в недвижимость

Вторая половина 2020 года стала временем повышения спроса и цен на недвижимость. Виной этому – весенний карантин из-за коронавируса и последующий кризис.

• Во время карантина многие не смогли провести сделки, они перешли на лето и осень.
• В период неопределённости недвижимость – «спасательный круг». В неё вкладывают, чтобы не потерять деньги.
• Рынок подогрела льготная ипотека под 6.5% годовых.
• Доходность по банковскому вкладу упала до минимума: 3-4% годовых.
• Рубль обесценился к доллару на четверть: курс последнего вырос с 60 до 75 рублей за этот год.

Сегодня поговорим о трёх видах инвестиций в недвижимость и рассмотрим их плюсы и минусы.

1. ПОКУПКА КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ

Инвестор купил квартиру в Подмосковье за 3.2 млн рублей «на стадии котлована». Через 1.5 года она была достроена. Итоговая стоимость продажи – 4 млн рублей. Прибыльность за 1.5 года – 25%. Это около 16% годовых.

На бумаге всё гладко, но тут много рисков.

ЗАМОРОЗКА СТРОЙКИ

Во время пандемии большинство строек стояло 1-2 месяца. Но это ещё «цветочки». По словам главы Минстроя РФ, в России сейчас больше 2 000 долгостроев и 130 тысяч обманутых дольщиков. Самое худшее здесь – банкротство застройщика. Купив «котлован», можно ждать 5 лет и более.

ПАДЕНИЕ СТОИМОСТИ РУБЛЯ

Предположим, что в примере выше инвестор купил квартиру в начале 2020 года, а продал – в конце. Тогда он приобрёл бы котлован за $53 333 (3.2 млн делим на 60), а готовую квартиру продал бы… также за $53 333 (4 млн делим на 75)! Итоговая прибыль – 0 долларов 0 центов. И это при принятии на себя огромного риска долгостроя, затратах на риелтора и юриста.

Хотя в 2019 году и вышел закон, защищающий деньги дольщиков от банкротства застройщика, однако этот вариант всё равно остаётся крайне рискованным. Инвестор должен знать абсолютно всё об объекте, застройщике и его финансовой ситуации, чтобы на такое решиться.

А прибыльность оставляет желать лучшего.

2. ПОКУПКА КВАРТИРЫ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ

Цены на жилую недвижимость в России в 2020 году менялись так:

• Новостройки в Москве: март 200 тысяч рублей за кв. метр, август 211 тысяч рублей (+5.5%).
• Новостройки в регионах: март 55 тысяч, август 58 тысяч (+5.4%).
• Вторичка в Москве: март 101 тысяча, август 104 тысячи (+2.9%).
• Вторичка в регионах: март 33 тысячи, август 37 тысяч (+12%).

Цены растут, однако максимальный спрос в этом году – на самый дешёвый сегмент (квартиры в регионах эконом-класса: однушки и двушки в старых домах).

Инвестору, чтобы войти на этот рынок, понадобится не менее 1 млн рублей на квартиру в регионах, 2-3 млн – в столице. Брать в ипотеку квартиру для сдачи опасно, так как затраты могут превысить доход.

Например, 1-комнатная квартира в Ростовской области сегодня стоит примерно 2 млн рублей. Получать за неё можно 1.5 тысячи рублей в сутки (при посуточной сдаче) и около 10 тысяч в месяц – при помесячной.

В первом случае мы получаем 540 тысяч в год (+27%), во втором всего 100 тысяч в год (+5%).

Но тут много рисков:

• Отсутствие спроса. При посуточной сдаче найти клиентов на все 365 дней невозможно, успехом считается даже 200 дней в году. Поэтому вместо 27% будет максимум +15%.
• Расходы. Это и коммуналка (2-3 тысячи в месяц), и затраты на ремонт.
• Дополнительные риски. Неплатежи клиентов, порча ими имущества, пожар.

Получение ежемесячной ренты ещё можно считать пассивным доходом, а вот при посуточной придётся заниматься этим половину своего времени или нанимать специалиста.

ПРИБЫЛЬНО ЛИ ДЕЛЕНИЕ КВАРТИРЫ НА СТУДИИ?

Популярная идея у некоторых инвесторов – купить трёшку, разделить её на 3 студии и сдавать разным людям. Однако это не очень интересный вариант, и вот почему:

• При делении происходит сильное удешевление аренды, ведь квартира превращается в коммуналку.
• Потребуется проводить перепланировку и согласовывать её.
• Сдавать жилой фонд как гостиничный запрещено законом. Понадобится менять статус помещения, а это не всегда возможно. А также нужно будет регистрироваться как ИП.
• Почти невозможно избежать уплаты налогов 13% или штрафа 40% с неуплаченной суммы при уклонении.
• Большие временные затраты, которые превращают идею инвестиций в недвижимость в бизнес на аренде недвижимости. Причем это далеко непростой бизнес.

3. ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Наибольшим спросом пользуется торговая недвижимость для сетевых магазинов. Это площади более 100 квадратных метров. Аренда каждого кв. метра стоит 1-2 тысячи рублей в месяц. То есть, имея помещение 120 кв. метров, инвестор получит 150-200 тысяч рублей в месяц.

Покупка такого помещение обойдётся не дешевле чем в 8-10 млн рублей. Доходность – 15-25% в год без учета вычета налогов, страховки и обслуживания. Данная доходность достижима при условии, что все будет сделано правильно 🙂

Срок окупаемости коммерческих объектов в среднем 6-8 лет.

От инвестора требуется:

• Хорошо представлять, компаниям какого профиля он будет сдавать площадь;
• Выбирать географическое положение с учётом этого;
• Обращать внимание на требования к помещению, включая набор коммуникаций и их мощность;
• Нацеливаться на варианты сдачи с последующим выкупом, то есть лизинг.

ВЫВОД

Хотя некоторые рассматривают недвижимость как самую надёжную инвестицию, у неё множество недостатков.

• Низкая реальная доходность (из 15-25% годовых придётся вычесть множество расходов).
• Низкая ликвидность. Чтобы продать объект, нужно не менее 1-2 месяцев, плюс оплата услуг риелтора. Если вы продаёте объект менее чем через 5 лет после покупки, платите налог с прибыли.
• Не всегда покрывает инфляцию, особенно с учётом падения курса рубля.
• Это «активный» вид инвестиций: придётся много ездить, подписывать договоры, оформляться как ИП, искать арендаторов либо оплачивать наемного сотрудника, который сможет Вас немного разгрузить.

В итоге: вкладываться в недвижимость стоит, только если вы прекрасно разбираетесь в этой сфере и готовы долго ждать, пока объект окупится. В других случаях лучше искать иные варианты размещения средств.

Всех, кто хочет узнать, какие инвестиции сегодня гарантировано приносят деньги, я приглашаю на бесплатный мастер-класс
«Как начать инвестировать, создать капитал и получать стабильный пассивный доход».